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房地产企业的纳税筹划问题及解决措施

    税收作为企业的成本与企业的利益密切相关,合理有效地控制企业的税收成本有利于企业的可持续发展。房地产业是典型的资本密集型产业,随着国家宏观调控的逐步推进,房地产行业的利润受到极大挤压,从“暴利行业”到“平利行业”,再加上大量的房地产公司。竞争越来越激烈。房地产企业必须通过合理安排企业的涉税活动,减轻税务成本,从而达到提高盈利能力的目的,提高经济效益,为房地产企业的高利润做出贡献,创造竞争优势,为公司的发展奠定基础。

    一,当前房地产企业纳税筹划存在的问题

    1.税收意识薄弱

    作为纳税人依法纳税,是应该尽到的义务,但是由于房地产开发时间较长,税收对企业业绩的短期影响并不明显,导致一些企业在清税之前没有足够重视各种税收负担,特别是土地增值税和企业所得税对企业收益的影响。

    2.对纳税筹划存在的误解

    在许多房地产企业中,将纳税筹划作为可以由财务部门完成的独立完成是理所当然的。它没有注意到各部门在整个发展过程中的合作,导致公司缴纳更多税款,并受到税务机关的处罚。虽然房地产企业的财务人员了解相关税务知识并经常与税务机关打交道,但如何将税务知识和税务机关的要求纳入日常经营活动,需要企业领导的关注和各部门配合才能完成,不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此,目前房地产企业特别是中小房地产对纳税筹划应有正确的态度和认识。

    3.房地产企业内部缺乏纳税管理

    目前,在中国的房地产企业中,虽然企业的财务人员也在研究相关的税收法规,但由于针对性不强,不系统和全面,对房地产企业的纳税筹划没有帮助,甚至因脱离背景而造成逃税现象。

    4,房地产公司不知道如何规避风险

    由于缺乏适当的纳税管理,不仅不能通过合理的手段降低企业的税收成本,而且还容易给企业带来税收风险。因此,只有加强企业领导对税收盈利能力和相关部门节税意识的认识,才能真正实施纳税筹划,从而减轻房地产企业的税负,避免房地产的税收风险。

    5.企业内部的税收筹划实施不及时

    由于没有预先筹划,在会计核算完成后,发现存在可合法合理的避税,在这个时候已无法改变纳税的现实,导致不必要的开支,减弱企业的盈利能力。

    二、是加强房地产企业的纳税筹划措施

    1.筹划项目开发的全过程

    这是从获得土地使用权,项目设立,融资,开发建设和销售等方面加强纳税筹划。房地产企业产品开发周期长,涉及大量政府部门和企业,这决定了其纳税筹划内容的复杂性。因此,房地产企业制定纳税筹划时,应进行全面的规划。在获得某种土地使用权时或之前,就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。

    以物业类型为例,同一土地上不同类型物业税的销售比例差别很大。对于联排别墅或TH物业,各项税收(包括营业税和附加费,土地增值税,企业所得税等)占销售收入的30%左右;如果高层住宅项目是基于物业的定位标准,比例也不同。对于普通高层物业,各种税金占销售收入的比例为18-20%;对于高端高层物业,各种税收占销售收入的比例约为25%。

    由于一般住宅区的规定,公寓的设计直接影响土地增值税的计算;由于贷款利息的税前扣除,贷款规模影响企业所得税的计算,必须考虑公司的财务风险;时间影响土地使用税的计算;因此,房地产企业的财务人员需要干预项目开发的全过程,并进行税收筹划。 (注:上述税金不包括契税,因为税金是根据土地价格计算的,基本上没有筹划的空间。)

    2.选择最佳会计核算方法

    房地产开发公司在相同或相邻的地块中有不同的开发项目,对这些项目进行单独的核算或组合核算都是合理的。因此,企业的财务管理人员可以衡量这两种方法的利弊,计算税金,确定最合适的核算方法,减轻税负,提高企业内部的综合经济效益。

    3.充分利用国家土地增值税“起征点”优惠政策

    中国的土地增值税“起征点”为土地增值税的纳税筹划提供了条件。该政策的应用需要根据政策本身的规定进行筹划,以避免筹划失误。此外,您还可以计算税负平衡点,进行产品定价,并最大限度地减轻税负。例如,两个相邻的土地,土地价格是相同的,一块别墅开发,一块纯粹的高层住宅开发,别墅的平均价格将比高层建筑高3-5倍,由于建筑结构不同,建造高层建筑的成本比别墅高2-3倍。显然,别墅住房将产生高土地增值税,高层项目甚至可能无法达到起征点而无需缴纳土地增值税。此时,可以统一规划两块土地,统一核算收入和成本,计算整体税负。再与分别核算进行对比,选择有利于企业的核算方式。

    4.加强贷款利息和营销偏好的税收筹划

    中国大多数房地产企业主要通过银行贷款筹集资金。银行贷款借款期限长、费用高。利息扣除法可用于筹划贷款利息。中国的税法对企业借贷利息有相关政策,房地产企业可以根据自身特点选择合适的筹划方法。

    三、是房地产企业纳税筹划的发展趋势

    税收筹划是一项全面的工作,每个环节使用的方法都是多样化的。从链接的角度,包括预测方法,决策方法,筹划方法等;从学科的角度,包括统计方法,数学方法,运筹学方法和会计方法,因此,房地产企业纳税筹划方法的综合特征使筹划活动成为一项高度智力活动,需要精心筹划和广泛的知识。随着房地产企业对纳税筹划的重视,纳税筹划已经普及,趋于完善和规范。同时,在不断发展中,房地产选择纳税筹划作为企业活动,寻找良好的机会和业务,进一步解决大型房地产税额的情况。在实施房地产纳税筹划的过程中,我们必须继续熟悉其理论,探索更适合房地产税收减免的商业活动。由于中国的税收制度还不完善,房地产纳税筹划研究仍然是一个新的研究方向,这需要我们进一步加强理论和实践的探索。不断创新,不断开展税务筹划工作。

    在过去的十年中,房地产公司经历了快速的发展和扩张,并出现了税收问题,因此,纳税筹划受到了房地产企业的重视,将税收筹划作为降低利润,降低利润,减轻企业税负,提高企业经营效率的有效途径。关于纳税筹划详情可咨询税之家,由税之家总监亲自为您服务,为您制定出适合您的纳税筹划方案。


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